Abänderung einer qualifizierten Schriftformklausel

Abänderung einer qualifizierten Schriftformklausel; Schriftform durch Briefwechsel; gewillkürte Schriftform

Die qualifizierte Schriftformklausel, nach der Schriftform auch für die Aufhebung der vereinbarten Schriftform erforderlich ist, kann durch mündliche ausdrückliche Abrede abgeändert werden.

Die Bekl. sind durch nachträgliche Abänderung rückwirkend auf den Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr Mieter der streitgegenständlichen Räume, so daß die geltend gemachten Mietzinsansprüche gegen sie nicht bestehen.

Das Landgericht hat eine Mieterauswechselung an der Nichteinhaltung der gewillkürten Schriftform, wie sie die Parteien in § 10 Nr. 5 des Mietvertrages vereinbart haben, scheitern lassen. Dem vermag der Senat sich nicht anzuschließen. Zutreffend ist das Landgericht allerdings davon ausgegangen, daß sich eine schriftformgerechte Mieterauswechslung nicht feststellen läßt.

Nach dem festgestellten Tatbestand existiert hinsichtlich der Mieterauswechslung lediglich das Schreiben der Bekl. an die damalige Eigentümerin bzw. Vermieterin, in der um die Mieterauswechslung gebeten wurde und das geänderte erste Blatt des Mietvertrages, in dem nunmehr die GmbH anstelle der Bekl. als Mieterin ausgewiesen ist. Nach § 127 Satz 2 BGB genügt es für die gewillkürte Schriftform zwar, wenn ein entsprechender Briefwechsel vorliegt, d. h. die Parteien müssen nicht auf einer Urkunde beide unterschreiben. Daß ein solcher wechselseitiger Briefwechsel gepflogen worden ist, wird aber nicht behauptet. Vielmehr existiert nur das oben genannte Schreiben der Bekl. Da ein Antwortschreiben nicht vorgelegt worden ist, läßt sich die Einhaltung der Schriftform danach nicht feststellen. Die Schriftform könnte allerdings auch dadurch eingehalten werden, daß beide Parteien übereinstimmend eine Auswechslung der Seite 1 des Mietvertrages vorgenommen haben und dann die neue Seite 1 mit dem übrigen Vertragstext verbunden haben, so daß dann die neue Seite 1 von den Unterschriften gedeckt wäre. Auch hierzu fehlt aber jeder Vortrag, so daß davon auszugehen ist, daß die gewillkürte Schriftform nach § 10 Nr. 5 des Vertrages nicht eingehalten worden ist. Nun entspricht es allerdings ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß auch bei Vereinbarung einer Schriftformklausel mündliche Absprachen gleichwohl bindend sein können. Die Gültigkeit derartiger formfreier - nicht notwendig ausdrücklicher - Absprachen ist für die Fälle bejaht worden, daß die Parteien übereinstimmend die Maßgeblichkeit des mündlich Vereinbarten gewollt haben, sich also darüber einig waren, daß für ihre vertraglichen Beziehungen neben dem Urkundeninhalt auch jene mündliche Abrede gelten solle (vgl. BGHZ 66, 378 (380, 381). Die übereinstimmend gewollte mündliche Absprache macht dann, soweit sie reicht, das gewillkürte Formerfordernis hinfällig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof hierzu ausgeführt, daß bei der Feststellung eines entsprechenden übereinstimmenden Parteiwillens besondere Zurückhaltung geboten ist, und daß klar erkennbar sein muß, daß die formfreie Absprache gelten soll, um nicht den Zweck der Schriftformvereinbarung völlig auszuhöhlen (vgl. BGH a. a. O..). Hierfür ist insbesondere von Bedeutung, wie die Vertragspartner sich nachträglich verhalten haben, insbesondere also, ob sie sich entsprechend dem mündlich Vereinbarten verhalten haben. Da die Hausverwaltung der ursprünglichen Vermieterin in der Folgezeit mehrfach Schriftwechsel betreffend die Mietsache mit der GmbH anstelle der Bekl. geführt hat, ist dieses Erfordernis erfüllt.

Allerdings enthält § 10 Nr. 5 des Mietvertrages nicht nur eine allgemeine Schriftformklausel, sondern darüber hinaus auch noch die weitere Klausel, daß auf das Formerfordernis nur durch eine schriftliche Erklärung verzichtet werden könne. Eine solche Klausel war auch Gegenstand der oben zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Dieser hat hierzu zwar ausgeführt, daß diese Klausel ersichtlich den einzigen Zweck habe, die Aushöhlung der Schriftformvereinbarung durch Bindung der Vertragspartner an mündliche Erklärungen oder gar an schlüssiges Verhaften unmöglich zu machen. Rechtliche Bedenken gegen eine solche Regelung hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung nicht erhoben, vielmehr ausgeführt, daß eine solche Regelung jedenfalls in einem lndividualvertrag unter Kaufleuten getroffen werden könne, da die Vertragsfreiheit diesen erlaube, ihre rechtsgeschäftlichen Beziehungen starr an bestimmte Formen zu binden. Danach bedürfte es grundsätzlich, um zur Formfreiheit zu gelangen, einer schriftlichen Verzichtserklärung im Sinne der vertraglichen Regelung. Allerdings muß auch hierfür gelten, daß die Parteien durch nachträgliche individuelle Vereinbarung diese qualifizierte Schriftformklausel außer Kraft setzen können. Denn auch insoweit kann es allein darauf ankommen, ob die Parteien zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung eine Mieterauswechslung vornehmen wollten, womit sie dann zumindest konkludent die Verzichts- und Schriftformklausel außer Kraft gesetzt haben (vgl. auch Soergel-Hefermehl, BGB, 13. Aufl. 1999). Da sowohl aufgrund des Umstandes, daß auf das Schreiben der Bekl. hin eine geänderte Seite 1 des Mietvertrages, in der die Mieterauswechslung enthalten ist, in den Bereich der Bekl. gelangt ist, als auch nachträglich aufgrund der Korrespondenz der Parteien feststeht, daß die Rechtsvorgängerin der Kl. nunmehr die GmbH als Mieterin angesehen haben, haben die Vertragsparteien damit übereinstimmend die Schriftformklausel außer Kraft gesetzt. Der Senat setzt sich mit dieser Entscheidung auch nicht mit der genannten Entscheidung des BGH in Widerspruch, weil bei der dortigen Fallgestaltung zwar eine identische Vertragsklausel vorlag, aber keinerlei Verhalten der Vermieterin ersichtlich geworden ist, das auf eine einvernehmliche Aufhebung der Schriftformklausel hätte hindeuten können. Dort hat vielmehr lediglich die Mieterin durch ein sogenanntes kaufmännisches Bestätigungsschreiben ein vermeintliches Aufhebungsangebot der Vermieterseite akzeptiert, dem die Ver-mieterseite dann jedoch sofort mehrfach brieflich widersprochen hat.

Gewillkürte Schriftformklauseln können durch ausdrückliche mündliche Abrede aufgehoben werden.

Eine Einzelperson hatte Gewerberäume gemietet. Für die Abänderung des Vertrages war Schriftform mit der Maßgabe vereinbart worden, daß auch diese Schriftformklausel nur schriftlich abgeändert werden kann. Der Mieter bat nun schriftlich um Mieterauswechselung, woraufhin das erste Blatt des Mietvertrages dahingehend geändert wurde, daß nunmehr eine GmbH anstelle des bisherigen Mieters ausgewiesen ist. Im Rechtsstreit wurde die ursprüngliche Mietvertragspartei auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch genommen.

Das Kammergericht wies in der Berufung die Klage ab. Allerdings lasse sich eine schriftformgerechte Mieterauswechselung nicht feststellen. Es genüge für die gewillkürte Schriftform zwar, wenn ein entsprechender Briefwechsel vorliege, d. h. die Parteien müssen auf einer Urkunde nicht beide unterschreiben. Ein solcher wechselseitiger Briefwechsel lag allerdings nicht vor. Die Schriftformklausel sei jedoch zumindest konkludent außer Kraft gesetzt worden. Das ergebe sich aus der schriftlichen Bitte des Mieters einerseits und der Änderung des Mietvertrages durch den Vermieter andererseits. Damit hätten die Vertragsparteien übereinstimmend die Schriftformklausel außer Kraft gesetzt. Das widerspreche nicht der Rechtsprechung des BGH, wonach eine Klausel wirksam ist, die die Schriftform für die Abänderung der Schriftformklausel vorsieht. Denn in dem dortigen Fall sei keinerlei Verhalten des Vermieters ersichtlich geworden, das auf eine einvernehmliche Aufhebung der Schriftformklausel hätte hindeuten können.

Schriftformklauseln sind mit Vorsicht zu genießen. Es ist nämlich nicht so, daß sie unbedingt gelten. Selbst die Vereinbarung, daß es für die Aufhebung der Schriftform selbst der Schriftform bedarf, ist mündlich abänderbar. Allerdings liegt die Schwierigkeit im tatsächlichen Bereich. Der Sachverhalt muß nämlich (unstreitig oder nach Beweis) klar ergeben, daß in Abänderung der Schriftformklausel tatsächlich etwas anderes gelten soll, als schriftlich vereinbart ist. In dem Fall, der dem Kammergericht vorlag, ergab sich das aus den Umständen.