Abänderung der Schriftform durch mündliche Vereinbarung

Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.

Der Kl. macht rückständige Miete geltend. Er vermietete mit schriftlichem Vertrag Geschäftsräume zu einem monatlichen Mietzins an den Bekl. § 21 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages lautet:

"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung."

In den Jahren 2000 und 2001 zahlte der Bekl. lediglich eine reduzierte Miete mit der Begründung, die Parteien hätten sich nachträglich auf eine monatliche Miete geeinigt. Das Landgericht hat den Bekl. zur Zahlung der aufgelaufenen Rückstände verurteilt. Die Berufung des Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich der Bekl. mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision. Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in OLGR Rostock 2003, 78 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, die vom Bekl. behauptete einvernehmliche Senkung der monatlichen Miete sei unwirksam, weil die Parteien hierbei die in § 21 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages vereinbarte Schriftform nicht beachtet hätten. Diese gewillkürte Schriftform habe nicht lediglich Beweisfunktion, sondern sei Wirksamkeitsvoraussetzung für die Änderung des Mietvertrages. Der Wortlaut "gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung" sei eindeutig und lasse keine andere Auslegung zu. Die im Mietvertrag der Parteien enthaltene vorformulierte Schriftformklausel sei nicht unwirksam im Sinne des § 9 AGBG (nunmehr: § 307 BGB). Schriftformklauseln seien nicht generell unangemessen, ihre Wirksamkeit hänge vielmehr von der Ausgestaltung und dem Anwendungsbereich der konkreten Klausel ab. Unangemessen könne die Klausel sein, wenn sie dazu diene, nach Vertragsschluß getroffene individualvertragliche Vereinbarungen zu unterlaufen, indem sie bei dem anderen Vertragsteil den Eindruck erwecke, eine mündliche Abrede sei entgegen den allgemeinen Grundsätzen unwirksam. Auch könne die Schriftformklausel nicht den Vorrang der Individualabsprache abbedingen; demgemäß könnten die Vertragsparteien sie dadurch außer Kraft setzen, daß sie deutlich den Willen zum Ausdruck brächten, ihre mündliche Abmachung solle ungeachtet der Schriftformklausel gelten. Unter Beachtung dieses Grundsatzes sei bei der langfristigen Vermietung gewerblich genutzter Immobilien, die in den Anwendungsbereich des § 566 BGB a. F. (§ 550 BGB) falle, eine Schriftformklausel wirksam und benachteilige den Vertragspartner des Verwenders nicht unangemessen. Von dem gesetzlichen Leitbild entferne sie sich nicht wesentlich, denn § 566 Satz 1 BGB a. F. schreibe ohnehin die Schriftform bei Vertragsänderungen und -ergänzungen vor. Nur hinsichtlich der Folgen des Formverstoßes unterschieden sich die gesetzliche und die in einem vorformulierten Mietvertrag ausbedungene Schriftform. Wegen der erheblichen wirtschaftlichen Tragweite einer langfristigen Immobilienvermietung sei der Schutz vor einer übereilten, nicht hinreichend bedachten Vertragsänderung, etwa einer Erhöhung oder Herabsetzung der Miete, in die Überlegung, inwieweit die Schriftformklausel den Gegner des Verwenders benachteilige, einzubeziehen. Auch bei einem Gewerberaummietvertrag sei nicht ersichtlich, daß die Schriftformklausel einseitig die Interessen des Verwenders bezwecke. Wegen der langen Dauer gewerblicher Mietverträge, auch wegen des nicht seltenen Wechsels einer Partei, sei schließlich das Bedürfnis beider Seiten anzuerkennen, als Vertragsinhalt nur gelten zu lassen, was schriftlich dokumentiert sei. Überschnitten sich die gesetzlich vorgeschriebene und die in einem Vertragsvordruck für eine Vertragsänderung ausbedungene Schriftform, so könne nicht unterstellt werden, daß die Vertragsparteien gleichwohl die Wirksamkeit des mündlich Vereinbarten wollten und die in dem Vertrag enthaltene Schriftformabrede als überholt betrachteten. Den Verlust der beiderseits gewollten langfristigen Bindung, der regelmäßig den Interessen zumindest einer Partei, wenn nicht gar beider Parteien widerspreche, wolle keine Partei in Kauf nehmen, zumal sie im Zeitpunkt der Vertragsänderung nicht abschätzen könne, wem die ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses nützen oder schaden werde. Letztlich sprächen gewichtige Argumente für die Wirksamkeit der Schriftformklausel, die beide

en zumindest einer Partei, wenn nicht gar beider Parteien widerspreche, wolle keine Partei in Kauf nehmen, zumal sie im Zeitpunkt der Vertragsänderung nicht abschätzen könne, wem die ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses nützen oder schaden werde. Letztlich sprächen gewichtige Argumente für die Wirksamkeit der Schriftformklausel, die beide Parteien vor der ungewollten Folge eines Formverstoßes bei einer mündlichen Vertragsänderung schütze. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen, von dem Grundsatz abweicht, daß Individualvereinbarungen vorgehen und die Klausel deshalb gegen das gesetzliche Leitbild verstößt. Diese Frage ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt (BGH, Urteil vom 15. Februar 1995 - VIII ZR 93/94 - NJW 1995, 1488, 1489). Ob in den Fällen der gesetzlichen Schriftform (§ 566 BGB a. F., § 550 BGB) etwas anderes zu gelten hat, wie das Berufungsgericht meint, ist höchstrichterlich bisher nicht entschieden. Das Berufungsgericht kann sich für seine Auffassung auf Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 142; Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 5. Aufl. Rdn. 80; Erman/Roloff, BGB 11. Aufl. § 305 b Rdn. 11 (einschränkend Fritz Mietrecht 2. Aufl. Rdn. 48) und eine Entscheidung des Kammergerichts (MDR 2000, 1241) stützen (anderer Ansicht Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl. § 550 Rdn. 68; JURIS PK-BGB/Tonner, § 550 Rdn. 17; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II 564 und Heile daselbst Kap. II 776; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Kap. I 210; Drettmann in Graf von Westphalen, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Geschäftsraummiete Rdn. 23).

a) Die Frage bedarf hier keiner Klärung, weil sie für die Entscheidung des Falles nicht erheblich ist. Ist die Klausel unwirksam, dann konnten die Parteien ohne weiteres nach Abschluß des Mietvertrages durch mündliche Absprache den schriftlichen Mietvertrag ändern. Aber auch dann, wenn die Klausel als wirksam angesehen wird, waren die Parteien nicht gehindert, nach Abschluß des Mietvertrages die Klausel zu ändern. Der Vorrang der Individualabsprache (§ 4 AGBG = § 305 b BGB) greift auch gegenüber einer nach AGBG angemessenen Schriftformklausel (Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG 9. Aufl. § 4 Rdn. 33; Lindacher in Wolf/Lindacher, AGBG 4. Aufl. § 4 Rdn. 33).

Im Ausgangspunkt richtig geht auch das Berufungsgericht vom Vorrang einer Individualvereinbarung (§ 4 AGBG, nunmehr § 305 b BGB) aus. Soweit es aber meint, es könne nicht unterstellt werden, daß die Vertragsparteien - wenn sie die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart haben, um die beiderseitige langfristige Bindung nicht zu gefährden - gleichwohl die Wirksamkeit des mündlich Vereinbarten wollen und die Schriftformabrede als überholt betrachten, so kann ihm nicht gefolgt werden. Vereinbaren die Parteien nach dem Abschluß eines Formularvertrages eine Änderung mittels Individualabsprache, so hat diese Änderung Vorrang vor kollidierenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen bewußt geworden sind (BGH, Beschluß vom 20. Oktober 1994 - III ZR 76/94 - NJW-RR 1995, 179, 180; vgl. auch BGHZ 71, 162, 164). Ebensowenig stellt § 4 AGBG darauf ab, ob die Individualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist (BGH, Urteil vom 6. März 1986 - III ZR 234/84 - NJW 1986, 1807; MünchKomm/Basedow, BGB 4. Aufl. § 4 AGBG Rdn. 5). Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, somit auch dann, wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt auch dann, wenn durch eine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, daß mündliche Abreden unwirksam sind (BGH, Beschluß vom 20. Oktober 1994, aaO.; MünchKomm/Basedow aaO. § 4 AGBG Rdn. 11). Der Vorrang der Individualvereinbarung muß auch dann gewahrt bleiben, wenn man mit dem Berufungsgericht ein Interesse des Verwenders anerkennt, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche mündliche Abreden die Schriftform zu nehmen und deshalb eine solche Klausel ausnahmsweise als wirksam ansieht. Das gebieten Sinn und Zweck dieser Regelung. Der in § 4 AGBG niedergelegte Grundsatz besagt, daß vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Er beruht auf der Überlegung, daß Allgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl von Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung durch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und sollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene Individualabrede dafür Raum läßt (MünchKomm/Basedow aaO. Rdn. 1). Wollen die Parteien ernsthaft - wenn auch nur mündlich - etwas anderes, so kommt dem der Vorrang zu. Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muß gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewußt über sie hinwegsetzen wollten (so aber Wolf/Eckert/Ball aaO. Rdn. 143). Ein bewußtes Abweichen von einer Schriftformklausel hat der Bundesgerichtshof lediglich gefordert, wenn von einer sogenannten qualifizierten Schriftformklausel, die individuell vereinbart war, abgewichen wurde, weil in solchen Fällen der Vorrang der

dacht haben und sich bewußt über sie hinwegsetzen wollten (so aber Wolf/Eckert/Ball aaO. Rdn. 143). Ein bewußtes Abweichen von einer Schriftformklausel hat der Bundesgerichtshof lediglich gefordert, wenn von einer sogenannten qualifizierten Schriftformklausel, die individuell vereinbart war, abgewichen wurde, weil in solchen Fällen der Vorrang der Individualvereinbarung nach § 4 AGBG keine Anwendung findet, sondern die individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel erst abgeändert werden muß (BGHZ 66, 378, 381 f.).

Allerdings obliegt der Beweis einer solchen mündlichen Abrede demjenigen, der sich auf sie beruft. Er muß die Vermutung widerlegen, daß keine von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen abweichenden Absprachen getroffen worden sind (MünchKomm/Basedow aaO. § 4 AGBG Rdn. 8).

b) Danach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß der Bekl. seine Behauptung, die Parteien hätten nachträglich die Miete (...) reduziert, nicht nachgewiesen habe. Der Bekl. hat die Beweiswürdigung mit der Berufung angegriffen und für seine Behauptung einer nachträglichen Reduzierung der Miete einen weiteren Zeugen angeboten. Mit seiner Auffassung, es könne nicht unterstellt werden, daß die Parteien das mündlich Vereinbarte gewollt haben, weil keine Partei den Verlust der langfristigen Bindung in Kauf nehmen wolle, unterstellt das Berufungsgericht seinerseits einen Parteiwillen, ohne die vom Bekl. angebotenen Beweise zu erheben und zu würdigen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, was die Parteien gewollt hätten, falls sie die rechtlichen Folgen einer mündlichen Absprache gekannt hätten, sondern was sie tatsächlich gewollt haben. Wollten die Parteien ernsthaft eine Reduzierung der Miete, dann ist diese Vereinbarung auch dann wirksam, wenn mit der Vereinbarung die langfristige Bindung verlorengeht. Das Berufungsgericht wird deshalb gegebenenfalls auch den angebotenen Zeugen vernehmen und eine Beweiswürdigung vornehmen müssen, ob die behauptete Absprache erfolgt ist.

Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.

In dem Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten würden. Der Mieter zahlte eine reduzierte Miete mit der Begründung, die Mietvertragsparteien hätten sich nachträglich auf eine niedrigere als im Mietvertrag festgehaltene geeinigt. Die Instanzgerichte verurteilten den Mieter zur Zahlung rückständiger Miete. Die Revision des Mieters beim BGH hatte Erfolg.

Der BGH läßt die Wirksamkeit der Schriftformklausel dahinstehen. Sei die Klausel unwirksam, dann hätten die Parteien ohne weiteres nach Abschluß des Mietvertrages durch mündliche Absprache den schriftlichen Mietvertrag ändern können. Aber auch dann, wenn die Klausel als wirksam angesehen würde, wären die Parteien nicht gehindert, nach Abschluß des Mietvertrages die Klausel zu ändern. Der Vorrang der Individualabsprache greife auch gegenüber einer nach AGB angemessenen Schriftformklausel. Würden die Parteien nach dem Abschluß eines Formularmietvertrages eine Änderung mittels Individualabsprache vereinbaren, so habe diese Änderung Vorrang vor kollidierenden AGB. Es komme nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt hätten oder sich der Kollision mit den AGB bewußt geworden seien. Ebensowenig sei darauf abzustellen, ob die Individualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden sei. Der Vorrang der Individualvereinbarung müsse auch dann gewahrt bleiben, wenn man ein Interesse des Verwenders anerkenne, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche mündliche Abreden die Schriftform zu nehmen und deshalb eine solche Klausel ausnahmsweise als wirksam ansieht.

Allerdings obliege der Beweis einer mündlichen Abrede demjenigen, der sich auf sie berufe. Er müsse die Vermutung widerlegen, daß keine von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen abweichenden Absprachen getroffen worden seien.

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Eine Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. § 550 BGB gilt über § 578 BGB für Gewerbe- bzw. Geschäftsräume entsprechend. Die Vorschrift hat vor allem für Mietverhältnisse mit bestimmten (Mindest-) Mietzeiten Bedeutung, in der Wohnraummiete z. B. auch für Mietverhältnisse, bei denen für einen bestimmten Zeitraum (höchstens vier Jahre) das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist.

§ 550 BGB wird oftmals mißverstanden: Die Vorschrift normiert nicht, daß ein Mietvertrag jedenfalls schriftlich in der gesetzlichen Form des § 126 BGB abgeschlossen werden muß. Bestimmt wird nur, daß bei einer nicht in schriftlicher Form geschlossenen Vereinbarung mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr die Kündigung nach § 550 Satz 2 BGB möglich ist. Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag für länger als ein Jahr ist also nicht wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot unwirksam. Wäre das übrigens so, wären die üblichen Schriftformklauseln in Wohn- oder Geschäftsraummietverträgen überflüssig. Sie haben den Sinn und Zweck "zur Schriftform zu zwingen", um das Recht einer vorzeitigen Aufkündigung des Mietvertrages entgegen den ursprünglichen Vereinbarungen im Mietvertrag auszuschließen. In diesem Zusammenhang muß festgehalten werden, daß von der "Schriftformfalle" des § 550 BGB sämtliche späteren Änderungen des Mietvertrages, die sich auf die sogenannten Essentialia des Mietvertrages beziehen, erfaßt werden. Dazu gehört vor allem auch eine Änderung des Mietzinses. Denn die Zahlung der vereinbarten Miete gehört zu den Hauptpflichten des Mietvertrages nach § 535 BGB. Wird die Änderung des Vertrages nicht in schriftlicher Form vorgenommen, so ist nicht (etwa) nur der Änderungsbetrag unwirksam, sondern der gesamte ursprüngliche Vertrag entbehrt der Schriftform und gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage 2005, § 550 Rdn. 13; BGH NJW 1994, 1649, 1651).

Es war schon bisher höchstrichterlich geklärt, daß eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen, von dem Grundsatz abweicht, daß Individualvereinbarungen vorgehen und die Klausel deshalb gegen das gesetzliche Leitbild verstößt (BGH, Urteil vom 15. Februar 1995 - VIII ZR 93/94 -, NJW 1995, 1488, 1489). Streit bestand bisher nur insofern, ob in den Fällen der gesetzlichen Schriftform (so also § 550 BGB) etwas anderes zu gelten hat. Das würde vor allem bei langfristigen Geschäftsraummietverhältnissen greifen. Hier setzt nun das neue Urteil des BGH ein, in dem der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH klar den Vorrang der Individualabsprache gegenüber der Formularklausel betont.

Wenn also die Vertragsparteien mündlich eine Abänderung des Mietvertrages vereinbaren (also z. B. auch eine Herabsetzung der bisherigen Miete), ist nun (plötzlich) für den gesamten Mietvertrag die Schriftform nicht mehr gewahrt. Würde demgemäß im vorliegenden Fall (was noch in der Instanz geklärt werden muß) eine abändernde mündliche Mietzinsvereinbarung zustande kommen, würde das das Kündigungsrecht des § 550 Satz 2 BGB auslösen. Ein Vermieter, der gerade die längerfristige mietvertragliche Bindung erreichen wollte und erhalten will, darf sich auf keinen Fall auf mündliche Nachtragsvereinbarungen einlassen. Er mag zwar keinen Anspruch auf Einhaltung der Schriftform haben, braucht sich jedoch im Rahmen der Vertragsfreiheit auf eine Änderung von Mietvertragsbedingungen nicht einzulassen, wenn der Gegner nicht schriftlich abschließen möchte (ob mit dem Hintergedanken des § 550 Satz 2 BGB oder nicht).

Der BGH stellt klar, daß der Beweis einer abändernden mündlichen Abrede demjenigen obliegt, der sich auf sie beruft. Vorliegend muß also der Mieter die abändernde mündliche Vereinbarung beweisen und dabei die Vermutung widerlegen, daß für keine von den getroffenen schriftlichen Vereinbarungen abweichende Absprachen getroffen worden sind.