70-%-Verbrauchsumlage auch beim Wärmecontracting

70-%-Verbrauchsumlage auch beim Wärmecontracting; Heizkostenabrechnung; Mehrheitsbeschluss

1. Auch bei Gebäuden, die mittels Wärmecontracting versorgt werden, muss gem. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV die Heizkostenumlage zu 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch erfolgen.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass für Abrechnungsperioden ab dem 1. Januar 2009 bei Gebäuden, welche die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV erfüllen, die Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch umgelegt werden.

3. Entgegenstehende Beschlüsse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Beigeladenen verwaltet wird.

Die Kl. wenden sich gegen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer betreffend die Abrechnung der Heizkosten und die Verwalterentlastung für 2009 sowie über das Hinausschieben einer Beschlussfassung über die Abänderung des Heizkostenverteilungsschlüssels auf einen späteren Zeitpunkt.

Die Wohnungseigentumsanlage wurde 1978 errichtet. Sie wird gemäß § 6 der Teilungserklärung durch ein im Haus Nummer 25 befindliches Blockheizwerk (Erdgas) mit Wärme und Gebrauchswarmwasser versorgt. Die Heizungsanlage steht im Eigentum der Nahwärme Düsseldorf GmbH, mit der die Wohnungseigentümergemeinschaft 1997 einen Vertrag über die Lieferung von Wärme und Warmwasser für zunächst 15 Jahre geschlossen hat. Ausweislich § 15 (2) a) ac) der Teilungserklärung sind die Kosten der Wärmeversorgung nach der tatsächlichen Belastung des einzelnen Sondereigentümers zu erbringen.

Die Heizkosten wurden in der Vergangenheit zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach erfasstem Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Auch die in die Jahresabrechnung 2009 eingestellten Heizkosten wurden entsprechend der Heizkostenabrechnung vom 10.2.2010 zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach gemessenem Verbrauch abgerechnet. In der Eigentümerversammlung im Jahr 2009 als auch mit Schreiben vom 22.4.2010 wiesen die Kl. die Beigeladene darauf hin, dass die Heizkosten aufgrund der seit 1.1.2009 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung (HeizkV) ihrer Meinung nach zwingend zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche umzulegen seien. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV, d. h., dass das Gebäude dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht genügt, dass es mit Öl- oder Gasheizung versorgt und die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind, liegen unstreitig vor.

Anlässlich der Eigentümerversammlung vom 11.5.2010 sprachen sich die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 1 mehrheitlich gegen den Antrag der Kl. aus, dass die Heizkosten zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Strichablesung verteilt werden. Im Anschluss hieran genehmigten die Wohnungseigentümer die mit der Einladung versandte Gesamt- und Einzelabrechnung für 2009 und erteilten der Verwaltung für das Kalenderjahr 2009 mehrheitlich die Entlastung. Nachdem die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 18 einstimmig beschlossen hatten, dass ein Planungsbüro damit beauftragt werden soll, darzustellen, welche Kosten mit dem Betrieb einer eigenen Heizungsanlage verbunden wäre und diese in Vergleich zu den Betriebskosten der Nahwärme zu setzen, beschlossen sie unter dem Tagesordnungspunkt 19 mehrheitlich, im Hinblick auf die Regelung zu Tagesordnungspunkt 18, dass eine abschließende Entscheidung über die Aufteilung der Heizkosten - insbesondere eine Abrechnung im Verhältnis von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohn- bzw. Nutzfläche - erst erfolgen soll, wenn bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Informationen über den weiteren Betrieb der Heizungsanlage vorliegen.

Die Kl. sind der Auffassung, dass die Heizkosten für 2009 als auch zukünftig gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 der seit dem 1.1.2009 geltenden Heizkostenverordnung zu 70 % nach erfasstem Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche zu verteilen sind.

Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie ist auch begründet.

Die Kl. haben Anspruch auf Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, da diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Die Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 1 der Eigentümerversammlung vom 11.5.2010 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung insoweit, als dass die Wohnungseigentümer den Antrag der Kl., die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 dahingehend zu ändern, dass die Heizkosten nicht wie durchgeführt zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach Strichablesung, sondern zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Strichablesung verteilt werden, mehrheitlich abgelehnt haben. Auch die Genehmigung der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung für 2009 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese - begrenzt auf die hierin eingestellte Heizkostenabrechnung - gegen § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV) verstößt.

Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV, nämlich ein Gebäude, das das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind unstreitig gegeben. Sofern die Bekl. zunächst eine überwiegende Dämmung der freiliegenden Leitungen bestritten haben, haben sie diese tatbestandliche Voraussetzung mit Schriftsatz vom 11.10.2010 unstreitig gestellt.

Die Wohnungseigentümer waren vorliegend nicht berechtigt, im Hinblick auf die Heizkosten einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Kostenverteilungsschlüssel durch Stimmenmehrheit zu beschließen, da dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Denn die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt (BGH, WuM 2010, 591 f.). Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Für die Kostenverteilung nach §§ 6 bis 9 a HeizkV sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentümergesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind (§ 3 Satz 2 HeizkV). Da es sich bei § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV um eine zwingende Norm handelt, die für alle Gebäude, die die tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllen, für Abrechnungsperioden ab dem 1.1.2009 gilt, haben die Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung im Gegensatz zu § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV und der früheren Gesetzeslage keinen Ermessensspielraum mehr. Hieraus ergibt sich ein Anspruch der Kl. aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch, denn nur eine der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

Die Bekl. können hiergegen auch nicht erfolgreich einwenden, dass § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV auf eine Wärmeversorgung im Rahmen eines sogenannten Wärmecontractings, das heißt über eine zentrale, nicht in ihrem Eigentum stehende Heizungsanlage eines Dritten aufgrund eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages nicht anzuwenden ist. Denn § 7 Abs. 3 HeizkV bestimmt ausdrücklich, dass Abs. 1 für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung entsprechend gilt. Selbst wenn der Grundpreis deutlich höher liegt als bei einer im Eigentum der Nutzer stehenden Heizungsanlage, so erfolgt die Kostenverteilung auch hier nach der Heizkostenverordnung mit Hilfe entsprechender Erfassungsgeräte (§ 4 des Wärmelieferungsvertrages zwischen der WEG und der Nahwärme Düsseldorf GmbH).

Sowohl die Ablehnung einer Abänderung der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 als auch der genehmigende Beschluss über die Jahresabrechnung 2009, soweit dieser die Heizkostenabrechnung für 2009 beinhaltet, waren somit auf Antrag der Kl. hin für ungültig zu erklären.

Auch die Entlastung der Verwalterin, die Gegenstand der Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 1 war, ist für ungültig zu erklären, da die Beigeladene nunmehr eine Überarbeitung der Jahresabrechnung, begrenzt auf die darin enthaltene Heizkostenabrechnung, schuldet.

Da die Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 19 beinhaltet, dass zumindest auch die Jahresabrechnung 2010 eine Heizkostenabrechnung nach dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel (50 % : 50 %) beinhalten soll, war auch dieser Beschluss auf Antrag der Kl. hin für ungültig zu erklären.

Insgesamt war daher der Klage in vollem Umfang stattzugeben.

Auch bei Gebäuden, die mittels Wärmecontracting versorgt werden, muss gem. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV die Heizkostenumlage zu 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch erfolgen.

Die Heizkosten für 2009 wurden wie in der Vergangenheit zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach erfasstem Verbrauch umgelegt.

Aber:

• Das seit 1997 mittels Contracting durch ein Blockheizwerk wärmeversorgte Gebäude genügt nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994.

• Es wird mit Öl- bzw. Gasheizung versorgt.

• Die freiliegenden Heizleitungen sind überwiegend gedämmt.

Die klagenden Wohnungseigentümer verlangen für daher die Zeit ab 1. Januar 2009 gemäß dem Anfang 2009 in Kraft getretenen § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV eine Heizkostenumlage zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche.

Am 11. Mai 2010 sprach sich die Eigentümerversammlung mehrheitlich gegen diese Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch aus. Auch wurde die Wohngeldabrechnung 2009 genehmigt und der Verwaltung wurde Entlastung erteilt.

Sodann wurde unter TOP 19 mehrheitlich beschlossen, die Entscheidung über die Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch erst dann zu treffen, wenn aufgrund der Beiziehung eines Planungsbüros weitere Informationen, u. a. über die mit dem Betrieb einer eigenen Heizungsanlage verbundenen Kosten vorlägen.

Die Klage auf Ungültigerklärung der – eben genannten – Beschlüsse über die Wohngeldabrechnung 2009, Entlastung sowie zu TOP 19 hatte Erfolg.

1. Die angefochtenen Beschlüsse sind gem. 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ungültig. Sie entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,

• weil der Antrag der Kläger, die Heizkosten zu 70 % nach Strichablesung (Verbrauch) abzurechnen, abgelehnt wurde;

• weil die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2009 – begrenzt auf die hierin eingestellte Heizkostenabrechnung – gegen § 7 Abs. 1 Satz 2 der HeizkostenV verstößt.

1. a) Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV sind unstreitig gegeben, nämlich ein Gebäude,

• das das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt,

• mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird, und

• in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist nämlich durch den nach der HeizkostenV zulässigen Maßstab begrenzt; BGH, WuM 2010, 591.

(Hinweis der Redaktion: Nachfolgend der Leitsatz des zitierten BGH-Urteils vom 16.7.2010 - V ZR 221/09 [in: CuR 2010, 112 = MDR 2010, 1241 = MietRB 2010, 299 = WuM 2010, 591 = ZMR 2010, 970; Besprechung Lammel, in: jurisPR-MietR 20/2010 Anm. 4]:

1. Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

2. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der HeizkostenV vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.)

Die Vorschriften der HeizkostenV sind gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden.

Da § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV eine zwingende Norm ist, die bei Vorliegen ihrer Tatbestandsmerkmale ab dem 1.1.2009 für alle Gebäude gilt, haben die Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung insoweit keinen Ermessensspielraum (mehr).

Hieraus ergibt sich ein Anspruch der Kl. aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch.

1. b) Die Bekl. können hiergegen auch nicht erfolgreich einwenden, dass § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV auf eine Wärmeversorgung im Rahmen eines sogenannten Wärmecontractings (nicht in ihrem Eigentum stehende Heizungsanlage eines Dritten) nicht anzuwenden ist.

Denn § 7 Abs. 3 HeizkV bestimmt ausdrücklich, dass Abs. 1 für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung entsprechend gilt.

2. Auch die Entlastung der Verwalterin ist ungültig, da sie nunmehr eine Überarbeitung der Jahresabrechnung, begrenzt auf die darin enthaltene Heizkostenabrechnung, schuldet.

3. Ebenso wurde der Beschluss zumindest für 2010 die Heizkosten nach dem bisherigen Schlüssel (50 % : 50 %) abzurechnen, für ungültig erklärt.

Die Bedeutung der Entscheidung liegt in der klaren Feststellung, dass das in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV genannte Tatbestandsmerkmal „Öl- oder Gasheizung" auch die Fälle betrifft, in denen die Heizkesselanlage – wie für das Wärmecontracting typisch – nicht zu der Wohnanlage gehört.

Praxishinweis: Der Anspruch auf eine Heizkostenabrechnung zu 70 % nach Verbrauch steht – wenn die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind – nicht nur Wohnungseigentümern, sondern auch Wohn- oder Geschäftsraummietern zu, gleich, ob es sich um eine Wohnanlage oder ein reines Mietshaus handelt. Die Änderung des Umlageschlüssels ist nur mit Wirkung zum nächstfolgenden Abrechnungszeitraum wirksam, § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkV.

Es empfiehlt sich, diese Änderung frühzeitig anzukündigen. Eine Form für die Erklärung ist nicht vorgeschrieben; tunlich ist aber zumindest die Textform nach § 126 b BGB.

Um Zweifel bei den Nutzern zu umgehen und zeitraubende Rückfragen zu vermeiden, empfiehlt es sich, die angekündigte Änderung in der Abrechnung kurz, aber auch für den Laien verständlich zu begründen:

Formulierungsbeispiel:

„Der Abrechnungsmaßstab für die Heizkosten beträgt ab der hiermit abgerechneten Heizperiode (für die Zeit vom ... bis ...) 70 % Verbrauchskosten (nach Geräteanzeige) und 30 % Grundkosten (nach Wohnfläche). Denn das ... erbaute Haus wird mit einer Ölheizung versorgt; es erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 und die freiliegenden Heizungsrohre sind überwiegend gedämmt."

RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf