3 % Mietminderung wegen eines unterdimensionierten elektronischen Durchlauferhitzers

3 % Mietminderung wegen eines unterdimensionierten elektronischen Durchlauferhitzers; mangelhafte Warmwasserversorgung; in der Regel kein Mietmangel bei Ausfall der Heizung außerhalb der Heizperiode; Anspruch auf Beheizung außerhalb der Heizperiode bei Außentemperaturen unter 12 °C an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen; Berechnung der Mietminderung; Mängelhaftung; vertragsgemäßer Gebrauch; Geschirrspüler; Duschen; Kochen

1. Kann ein mitvermieteter Durchlauferhitzer nicht ausreichend Wasser erwärmen, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt nicht möglich ist, dass eine Person duscht und eine andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache um 3 % mindert.

2. Fällt die Heizungsanlage außerhalb der üblichen Heizperiode - also außerhalb des Zeitraums vom 1. Oktober bis zum 30. April - aus, so stellt dies in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar. Ausnahmsweise liegt ein Mangel vor, wenn die Außentemperatur auf ein Niveau sinkt, das mit dem Temperatur-Niveau in der üblichen Heizperiode zu vergleichen ist; hiervon ist jedoch erst auszugehen, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen weniger als 12 °C beträgt.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Kl. (Vermieterin) hatte den Bekl. (Mieter) eine Wohnung vermietet, in der sich ein elektronischer Durchlauferhitzer befand; beheizt war die Wohnung durch Fernwärme. Im Oktober 2004 teilten die Bekl. der Hausverwaltung der Kl. mit, dass in ihrer Wohnung sowohl die Versorgung mit Fernwärme als auch die Versorgung mit Warmwasser mangelhaft sei. Am 30. September 2007 endete das Mietverhältnis. Für Dezember 2004 hatten die Bekl. die Miete um 20 % gemindert, für die Monate Januar 2005 bis August 2006 um knapp 14 %. Die Kl. begehrt die Differenzbeträge zur vereinbarten Miete (Grundmiete: 1.104,39 €; Betriebskosten-VZ: 102,26 €; Heizkosten-VZ 102,26 € = 1.308,91 € Gesamtmiete), insgesamt 3.840,11 €. Die Bekl. behaupten, in den Monaten Dezember 2004 bis August 2006 sei die Beheizbarkeit der Wohnung und die Versorgung mit Warmwasser nicht ordnungsgemäß gewesen. Die Kl. bestreitet dies. Das Gericht hat Sachverständigenbeweis darüber erhoben.

Der Rechtsstreit ist hinsichtlich einiger Ansprüche ganz oder teilweise zur Entscheidung reif, so dass ein Teilurteil ergehen kann (§ 301 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Mietzins für die Wohnung der Bekl. war in den Monaten Mai 2005 bis September 2005 und Mai 2006 bis August 2006 um 3 % gemindert. In den Monaten Dezember 2004 bis April 2005 und Oktober 2005 bis April 2006 war der Mietzins mindestens um 3 % gemindert.

Diese Minderungen beruhen darauf, dass die Tauglichkeit der Wohnung in den besagten Zeiträumen in dem oben genannten Umfang herabgesetzt war und weil die Bekl. der Kl. die Mängel der Mietsache im Oktober 2004 angezeigt hatten (§§ 536 Abs. 1 Satz 2, 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser in allen streitgegenständlichen Monaten, also im Zeitraum von Dezember 2004 bis August 2006, unzureichend war.

Der Sachverständige G. hat in seinem Gutachten vom 14. Juni 2007 ausgeführt, dass der elektronische Durchlauferhitzer in der Wohnung pro Minute etwa 12 Liter Wasser erwärmen müsse, und dass er diese Leistung bei dem Ortstermin am 29. Mai 2007 bei weitem nicht erreicht habe. Der Grund hierfür sei vermutlich gewesen, dass die Schutzsiebe im Durchlauferhitzer verunreinigt gewesen seien. In seinem Ergänzungsgutachten vom 25. September 2007 hat der Sachverständige ferner erläutert, dass der Durchlauferhitzer für ein Badezimmer mit Badewanne, Dusche und Waschtisch ausgelegt sei. Er müsse jedoch zusätzlich die Zapfstelle in der Küche mit Warmwasser versorgen. Würden eine Zapfstelle im Badezimmer und die Zapfstelle in der Küche zeitgleich benutzt, könne der Durchlauferhitzer nicht ausreichend Wasser für beide Zapfstellen erwärmen.

Die unzureichende Versorgung einer Wohnung mit Warmwasser ist ein Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 18.12.1990 - 64 T 187/90 -; AG Charlottenburg, Urt. v. 27.3.2003 - 204 C 349/02 -, beide juris). Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört es, dass der Mieter zeitgleich im Badezimmer und in der Küche über warmes Wasser verfügt. In einem Mehr-Personen-Haushalt wäre es andernfalls beispielsweise nicht möglich, dass eine Person duscht und die andere das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht. Für diesen Mangel hält das Gericht eine Minderungsquote von 3 % für angemessen.

Was die Monate Mai 2005 bis September 2005 sowie die Monate Mai 2006 bis August 2006 anbelangt, so war der Mietzins über die oben genannten 3 % hinaus nicht herabgesetzt, wobei offenbleiben kann, ob sich die Wohnung in diesen Monaten ordnungsgemäß beheizen ließ.

Eine etwaige Fehlfunktion der Heizung begründet in der Regel nur während der üblichen Heizperiode, nicht jedoch während der übrigen Jahreszeit einen Mangel der Mietsache (vgl. LG Kassel, Beschl. v. 24.2.1987 - 1 T 17/87 -, - 1 S 26/87 -; LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979 - 11 S 296/79 -; AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.9.1976 - 12 C 35/76 -; AG Münster, Urt. v. 5.5.1987 - 28 C 330/86 -; alle juris). Die übliche Heizperiode beginnt am 1. Oktober eines jeden Jahres und endet am 30. April des folgenden Jahres. Zwar ist der Vermieter ausnahmsweise auch außerhalb der üblichen Heizperiode verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Wohnung zu sorgen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Außentemperatur in dieser Zeit auf ein Niveau sinkt, das mit dem Temperatur-Niveau in der üblichen Heizperiode zu vergleichen ist. Hiervon ist erst auszugehen, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen weniger als 12 °C beträgt (AG Uelzen, Urt. v. 9.4.1986 - 4a C 272/86 -; juris). Fallen die Temperaturen für weniger als drei Tage auf dieses Niveau, so besteht kein Anlass, die Heizungsanlage anzuschalten, weil die Anlage eine gewisse Zeit braucht, um sich aufzuheizen.

Dass und - falls ja - an welchen Tagen in den Monaten Mai bis September 2005 bzw. 2006 die Temperatur bei unter 12 °C gelegen habe, haben die Bekl. nicht dargelegt. Ihre pauschale Behauptung, auch in der warmen Jahreszeit müsse man mit kalten Tagen rechnen, ist nicht substantiiert.

Ansonsten weisen die Bekl. zwar zu Recht darauf hin, dass die Minderung des Mietzinses kraft Gesetzes eintritt und es somit nicht darauf ankommt, ob der Mieter die Mietsache, wäre sie in einem mangelfreien Zustand gewesen, tatsächlich genutzt hätte (BGH, Urt. v. 11.2.1958 - VIII ZR 12/57 -, NJW 1958, 785; BGH, Urt. v. 29.10.1986 - VIII ZR 144/85 -; juris; OLG Hamm, Urt. v. 28.9.1994 - 30 U 45/94 -; juris). Dies bedeutet aber nicht, dass die Miete unabhängig davon, ob die Bekl. die Heizung genutzt hätten oder nicht, in jedem Fall gemindert gewesen wäre. Zu beachten ist nämlich, dass jede Minderung einen Mangel voraussetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Aus dem Umstand, dass die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß funktioniert, ergibt sich aber - wie oben ausgeführt - in der Regel nur in der Winterzeit ein Mangel. Fällt die Heizungsanlage in der wärmeren Jahreszeit aus, liegt - sofern die Temperatur nicht an drei aufeinanderfolgenden Tagen auf weniger als 12 °C fällt - kein Mangel vor, so dass eine Minderung von vornherein nicht in Betracht kommt.

Die Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 225/03 -; juris). Unter Zugrundelegung einer Minderungsquote von 3 % ergibt sich somit Folgendes:

Grundmiete: 1.104,39 € abzgl. 3 % = 1.071,26 €

Betriebskostenvorauszahlung: 102,26 € abzgl. 3 % = 99,19 €

Heizkostenvorauszahlung: 102,26 € abzgl. 3 % = 99,19 €

Mietzins abzgl. 3 %: 1.269,64 €

Für die Monate Mai bis September 2005 und Mai bis August 2006 schuldeten die Bekl. also eine Grundmiete in Höhe von 1.071,26 € sowie eine Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von jeweils 99,19 € und damit insgesamt einen Mietzins in Höhe von 1.269,64 €. Gezahlt haben sie für diese Monate hingegen lediglich jeweils 1.130 €. Dass die Bekl. ihre Zahlungen mit einer Tilgungsbestimmung versehen hätten, hat keine Partei vorgetragen. Mit ihren monatlichen Zahlungen haben sie also die Grundmiete, die Betriebskosten- und die Heizkostenvorauszahlung verhältnismäßig getilgt (§ 366 Abs. 2 BGB). Die Grundmiete macht 84,4 % des Mietzinses, die Betriebskosten- und die Heizkostenvorauszahlung machen jeweils 7,8 % des Mietzinses aus. Die monatlichen Zahlungen der Bekl. sind also zu 84,4 % mit der Grundmiete und zu jeweils 7,8 % mit der Betriebskosten- und der Heizkostenvorauszahlung zu verrechnen.

Die Betriebskosten- und die Heizkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006 kann die Kl. jedoch nicht mehr geltend machen, weil diese Ansprüche am 31. Dezember 2006 bzw. am 31. Dezember 2007 untergegangen sind. Die Vorauszahlungen sollen dem Vermieter lediglich eine vorübergehende Vorfinanzierung der Betriebskosten ersparen. Sobald der Vermieter verpflichtet ist, über die Betriebskosten abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), hat er kein rechtlich schützenswertes Interesse mehr daran, offene Vorauszahlungen einzufordern. Folglich gehen die Ansprüche auf die Vorauszahlungen mit dem Eintritt der Abrechnungsreife unter (OLG Düsseldorf, Urt. v. 9.3.2000 - 10 U 194/98 -; juris). Gleichwohl konnte das Gericht die Klage hinsichtlich der Vorauszahlungen nicht abweisen, weil die Kl. noch die Möglichkeit hat, ihre Klage im Wege einer Klageänderung auf den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldo umzustellen (OLG Hamburg, Beschl. v. 2.11.1988 - 4 U 150/88 -; juris). Auf diese Möglichkeit musste das Gericht die Kl. hinweisen, weil sie diesen Umstand erkennbar übersehen hatte (§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die Grundmiete belief sich auf 1.071,26. € Gezahlt haben die Bekl. für die Monate Mai bis September 2005 und Mai bis August 2006 jeweils 1.130 €. Mit 84,4 % dieses Betrages - mithin 953,72 € - haben sie die Grundmiete getilgt. Es ergibt sich somit Folgendes:

Grundmiete für 9 Monate abzgl. 3 % Minderung: 9 x 1.071,26 € = 9.641,34 €

Hiervon gezahlt: 9 Monate x 953,72 € = 8.583,48 €

Noch offen: 1.057,86 €

Die Bekl. schulden der Kl. also noch restliche Grundmieten für die Monate Mai bis September 2005 und Mai bis August 2006 in Höhe von insgesamt 1.057,86 €. In dieser Höhe ist die Klage somit begründet.

Umgekehrt steht fest, dass die Kl. von den Bekl. für die Monate Mai bis September 2005 und Mai bis August 2006 die Grundmiete lediglich zu 97 % beanspruchen kann, weil die Grundmiete im Übrigen gemindert war. Die Differenz zwischen der geminderten und der geforderten Miete beläuft sich auf 33,13 €. Multipliziert man diesen Betrag mit der Anzahl der Monate (9), so ergibt sich ein Betrag in Höhe von 9 x 33,13 € = 298,17 €. In dieser Höhe ist die Klage also unbegründet.

Was die Monate Dezember bis April 2005 und Oktober 2005 bis April 2006 angeht, so hängt die Frage, ob der Mietzins über die oben genannten 3 % hinaus gemindert war, davon ab, ob sich die Wohnung ordnungsgemäß beheizen ließ. Dies ist nach dem bisherigen Ergebnis der Beweisaufnahme unklar. Der Sachverständige G. hat in seinem Gutachten vom 14. Juni 2007 ausgeführt, dass die in der Wohnung befindlichen Heizkörper und der im Keller befindlichen Heizungsanlage aufgrund ihrer technischen Eigenschaften in der Lage seien, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen. Er hat jedoch zugleich darauf hingewiesen, dass es sich um eine Fernwärmeheizung handle und dass die Heiztätigkeit daher nicht simuliert werden könne. Aus diesem Grunde könne er die Beweisfrage erst dann abschließend beantworten, wenn er in der Heizperiode die Temperatur in der Wohnung gemessen habe.

Fest steht jedoch, dass die Miete wegen der Probleme mit der Warmwasserversorgung auch in diesen Monaten zumindest um 3 % und damit zumindest in Höhe von 33,13 € gemindert war. Multipliziert man diesen Betrag mit der Anzahl der Monate (12), so ergibt sich ein Betrag in Höhe von 12 x 33,13 € = 397,56 €. Diesen Betrag kann die Kl. keinesfalls von den Bekl. verlangen, so dass die Klage auch insoweit unbegründet ist.

Insgesamt ist die Klage somit derzeit in Höhe von 695,73 € unbegründet und in Höhe von 1.057,86 € begründet.

Liefert ein Küche und Bad versorgender Durchlauferhitzer nicht so viel warmes Wasser, dass in einem Mehr-Personen-Haushalt Duschen und Geschirrspülen bzw. Kochen gleichzeitig möglich ist, ist die Miete um 3 % zu mindern, entschied das AG Köln. Ein Ausfall der Heizungsanlage außerhalb der üblichen Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) stellt dagegen in der Regel keinen Mietmangel dar. Es sei denn, die Außentemperatur sinkt an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen auf weniger als 12 °C.

Die Klägerin (Vermieterin) hatte den Beklagten (Mieter) eine Wohnung vermietet, in der sich ein elektronischer Durchlauferhitzer befand; beheizt war die Wohnung durch Fernwärme. Im Oktober 2004 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass in ihrer Wohnung sowohl die Versorgung mit Fernwärme als auch die Versorgung mit Warmwasser mangelhaft sei. Am 30. September 2007 endete das Mietverhältnis. Für Dezember 2004 hatten die Beklagten die Miete um 20 % gemindert, für die Monate Januar 2005 bis August 2006 um knapp 14 %. Die Klägerin begehrt die Differenzbeträge zur vereinbarten Miete.

Die Klägerin hatte teilweise Erfolg. Das Gericht gestand nach Beweiserhebung durch Sachverständigen für den unterdimensionierten Durchlauferhitzer 3 % Mietminderung zu, für die Heizung (noch) nicht, weil der Sachverständige zu dem Ergebnis gelangt war, dass die Heizung bauseitig ausreichend dimensioniert war, aber noch eine - ihm bisher nicht mögliche - Temperaturmessung während der Heizperiode erforderlich sei.

Der elektronische Durchlauferhitzer, so der Sachverständige, müsse pro Minute etwa 12 Liter Wasser erwärmen können, habe aber diese Leistung bei weitem nicht erreicht, weil die Schutzsiebe verunreinigt gewesen seien. Außerdem sei der Durchlauferhitzer für ein Badezimmer mit Badewanne, Dusche und Waschtisch ausgelegt, müsse jedoch zusätzlich die Zapfstelle in der Küche mit Warmwasser versorgen. Würden beide Zapfstellen zeitgleich benutzt, könne der Durchlauferhitzer nicht ausreichend Wasser erwärmen.

Darin sah das Gericht einen Mangel, der zur Minderung von 3 % berechtige. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre es, dass der Mieter zeitgleich im Badezimmer und in der Küche über warmes Wasser verfüge. Zur Minderung wegen der angeblich unzureichenden Beheizung entschied das Gericht: Eine etwaige Fehlfunktion der Heizung begründe in der Regel nur während der üblichen Heizperiode, nicht jedoch während der übrigen Jahreszeit einen Mangel der Mietsache. Die übliche Heizperiode beginne am 1. Oktober eines jeden Jahres und ende am 30. April des folgenden Jahres. Zwar sei der Vermieter ausnahmsweise auch außerhalb der üblichen Heizperiode verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Wohnung zu sorgen. Dies gelte jedoch nur, wenn die Außentemperatur in dieser Zeit auf ein Niveau sinkt, das mit dem Temperatur-Niveau in der üblichen Heizperiode zu vergleichen sei. Hiervon sei erst auszugehen, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen weniger als 12 °C betrage.