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1. Nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem heutigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen gegenüberzustellen.

2. Grundlage der Sachwertermittlung ist der (Gebäudenormal-) Herstellungswert; dies ist der nach den am Wertermittlungsstichtag für die Errichtung des Gebäudes aufzubringenden gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessende "technische" Ersatzbeschaffungswert. 3. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 WertV ist die Wertminderung wegen Alters nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage als Vomhundertsatz des zuvor ermittelten Herstellungswertes zu bestimmen.

Die Kl. begehren die Feststellung, daß den Bekl. eine Anspruchsberechtigung nach § 12 Abs. 2 SachenRBerG nicht zusteht.

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks ... Dieses ist mit einem in den 30er Jahren errichteten Einfamilienhaus bebaut. Das Grundstück stand auf der Grundlage der Verordnung vom 17. Juli 1952 unter staatlicher Verwaltung des VEB KWV. Ein entsprechender Vermerk wurde am 14. September 1962 im Grundbuch eingetragen. Die Bekl. bewohnen das Haus seit 1958, zunächst auf der Grundlage eines Mietvertrages. Dieser Mietvertrag wurde durch einen am 16. Mai 1971 mit Wirkung vom 1. Juli 1971 abgeschlossenen Überlassungsvertrag abgelöst. In dem Überlassungsvertrag ist auf der Grundlage einer Wertermittlung des Sachverständigen G. vom 5. Mai 1971 ein Gebäudewert von 10.200 Mark angegeben. Die Wertermittlung führt verschiedene angeblich unterlassene Instandsetzungen auf und beziffert diese mit 3.700 Mark.

Der von den Bekl. beauftragte Gutachter ermittelte in einem Privatgutachten vom 6. Juli 1995 einen Gebäuderestwert ohne die Investitionen der Bekl. zum Wertermittlungsstichtag 2. Dezember 1990 in Höhe von 44.000 DM und einen Gebäudewert mit diesen Investitionen von 81.000 DM und bejahte auf dieser Grundlage die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG.

Mit Schreiben vom 7. August 1995 verlangten die Bekl. von den Kl. die Bestellung eines Erbbaurechts für eine Teilfläche von 500 qm. Die Kl. lehnten die Bestellung eines solchen Erbbaurechts mit Schreiben vom 5. Oktober 1995 ab.

Die Kl. haben die Ansicht vertreten, den Bekl. stehe eine Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG nicht zu. Sie haben behauptet, die Bekl. hätten keine ausreichenden Investitionen vorgenommen. Diese Tatsache und die mangelnde Eignung des Parteigutachtens S. ergebe sich aus dem Gutachten des von ihnen beauftragten Sachverständigen S. (...)

Das Landgericht hat zunächst den Sachverständigen S. mit der Erstellung eines Gutachtens über das Vorliegen der Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG beauftragt, dieses Gutachten aber nicht verwertet, weil der Sachverständige ohne Erlaubnis des Gerichts den weiteren Sachverständigen L. hinzugezogen hatte. Anschließend hat der Sachverständige P. ein entsprechendes Gutachten erstattet und dieses nachfolgend ergänzt. Das Landgericht hat dann mit der angefochtenen Entscheidung der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, eine Anspruchsberechtigung der Bekl. bestehe nicht. Auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen stehe fest, daß der Anteil der investiven Maßnahmen der Bekl. zu den Stichtagen 31. Dezember 1974 und 31. Dezember 1977 nicht die Hälfte des Gebäudezeitwertes erreiche. Die Einwände der Bekl. führten im Ergebnis ebenfalls nicht zu einer Anwendbarkeit des SachenRBerG.

Gegen das ihnen am 16. März 2000 zugestellte Urteil haben die Bekl. mit am 14. April 2000 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 12. Mai 2000 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Bekl. verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens weiter. Sie rügen, daß das Landgericht ihrer Anregung einer nochmaligen Ergänzung des Gutachtens nicht gefolgt sei und die von ihnen aufgeworfenen Fragen im Urteil selbst beantwortet habe. Das Sachverständigengutachten sei unzureichend. Insbesondere seien die Investitionen aus dem Jahre 1993 bei den Wertermittlungsstichtagen 1974 und 1977 nicht berücksichtigt worden. Der im Jahre 1971 vorhandene Reparaturrückstau sei ebenfalls nur unzureichend berücksichtigt.

(...)

Der Senat hat auf der Grundlage des Beweisbeschlusses vom 20. Juni 2001 sowie der weiteren Beschlüsse vom 1. Oktober 2001 und 29. November 2001 zunächst über den Umfang der von den Bekl. behaupteten Investitionen Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... sowie durch weitere Vernehmung des Zeugen ... (...) Aufgrund des weiteren Beschlusses vom 18. Juni 2002 wurde weiter Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen V. (...) Mit Beschluß vom 13. November 2003 wurde erneut Beweis erhoben über den Wert der von den Bekl. behaupteten Investitionen durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. (...)

Die Berufung der Bekl. (...) hat (...) keinen Erfolg, das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß die Bekl. hinsichtlich des Grundstücks ... keinen Bereinigungsanspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben.

A) Die Klage ist als negative Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG zulässig. Der vorherigen Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens bedarf es nach der Rechtsprechung des Senates dann nicht, wenn - wie im Streitfall - eine Seite die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes verneint.

B) Die Klage ist auch begründet, weil eine Berechtigung der Bekl. nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht festgestellt werden kann.

I. Die Bekl. sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG Nutzer im Sinne von § 3 Abs. 1 SachenRBerG, weil ihnen das Grundstück aufgrund des Überlassungsvertrages vom 16. Mai 1971 mit Wirkung zum 1. Juli 1971 zu Wohnzwecken überlassen worden war, nachdem sie zuvor seit 1958 das Haus aufgrund eines Mietvertrages bewohnt hatten. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz findet auf Überlassungsverträge der vorliegenden Art auch Anwendung (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c) SachenRBerG).

II. Den Bekl. steht gleichwohl ein Bereinigungsanspruch nicht zu, weil sie auf dem Grundstück Baumaßnahmen, die den Anforderungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG genügen, nicht durchgeführt haben. 1. Aus- und Umbauten im Sinne von § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG werden von den Bekl. nicht behauptet. Die von ihnen geltend gemachten baulichen Investitionen erfüllen, soweit sie aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme Berücksichtigung finden konnten, aber auch nicht die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG, weil deren Wert die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum jeweiligen Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen nicht übersteigen.

2. Nachdem die Kl. die behaupteten baulichen Maßnahmen bestritten haben, ist insoweit nach Vernehmung der Zeugen ... und ... auf der Grundlage des umfassenden Hinweisbeschlusses des Senates vom 18. Juni 2002, auf den insoweit Bezug genommen wird und dem die Parteien in der Folgezeit nicht entgegengetreten sind, von folgendem auszugehen:

a) Auch ohne Vernehmung des zwischenzeitlich verstorbenen M. kann davon ausgegangen werden, daß im Jahre 1971 (Wertermittlungsstichtag 2) eine Sanierung der Heizung (Reparatur von Heizkörpern, Austausch des Kessels) erfolgte. (...)

Weiter steht fest, daß ebenfalls noch in den Jahren 1971/72 ein neuer Heizkörper installiert wurde und der Anschluß der Heizung erfolgte. Weiter wurden in diesem Zeitraum im Wohnzimmer der Kachelofen abgerissen und in diesem Bereich der Fußboden erneuert. Weiter erfolgte in dieser Zeit auch eine Schornsteinsanierung (Neuverfugung und neue Aufmauerung ab dem Dachboden). Zwar konnten die Zeugen die Erneuerung einer Holzbohle am Schornstein nicht bestätigen, die Durchführung dieser Maßnahme steht aber aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen V., dem die Parteien gleichfalls nicht entgegengetreten sind, fest. Für diesen Zeitraum sind ebenso nachgewiesen die Reparatur der Kellerinnentreppe, der Einbau eines Steges aus verzinktem Stahlblech, die Isolierung des Kellermauerwerks, die Instandsetzung der Veranda (Einsetzen eines neuen Trägers), verbunden mit Erneuerungen am Balkon (Brüstungsmauer, Bodenbelag), der Ausbau des Kellerraumes unter der Veranda, die provisorische Ausbesserung eines Sturmschadens, die Erneuerung eines Waschküchenherdes einschließlich Ummauerung sowie die Fassadensanierung. Bei der Fassadensanierung ist jedoch zu berücksichtigen, daß diese nach den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen des Sachverständigen V. straßenseitig - teilweise unsachgemäß - zu ca. 30 %, rückwärtig zu ca. 35 %, an der linken Giebelwand zu ca. 25 % und an der rechten Giebelwand zu ca. 50 % erfolgte.

Soweit für diesen Zeitraum weitere Sanierungsmaßnahmen am Dach von den Bekl. geltend gemacht worden sind, sind diese dagegen nicht nachgewiesen, durch Augenschein festgestellte Ausbesserungsarbeiten ordnet der Sachverständige der provisorischen Ausbesserung eines Sturmschadens zu. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang, wie von den Bekl. konkret im Schriftsatz vom 15. Juli 2002 geltend gemacht, ausdrücklich den Austausch von 9 Firststeinen und 10 Ziegeln berücksichtigt. Die behauptete Reparatur des Obstbunkers kann gleichfalls nicht als nachgewiesene Nutzerinvestition berücksichtigt werden. (...)

b) Für den Wertermittlungsstichtag 3 (1977 bis 1980) sind zu berücksichtigen der Einbau eines Spülbeckens mit Mischbatterie, die Reparatur und Überdachung der Kelleraußentreppe sowie Maßnahmen an Türschwellen, Fußböden und Treppenstufen (Einbringen von Linoleumbelägen, Scheuerleisten und Kantenblechen).

Als nachweisbare Nutzerinvestition muß für diesen Zeitraum die behauptete Erneuerung des Fußbodens im Bereich des Wohnzimmers und der Küche außer Betracht bleiben. (...) Der Sachverständige konnte weiter eine Sanierung an den Dachrohren, Fallrinnen sowie an Holzteilen, für die ein Zeugenbeweis ebenfalls nicht erbracht worden war, nicht feststellen. Der Einbau eines 1,5 m langen Wasserrohrs hat deshalb unberücksichtigt zu bleiben; diese Maßnahme wurde zwar durchgeführt, ein feststellbarer Wertzuwachs kommt ihr allerdings wegen Geringfügigkeit nicht zu.

c) Für den Wertungsstichtag 4 (1983 bis 1986) finden als nachweisbare Investitionen der Bekl. Berücksichtigung die weitere Dachreparatur nach einem Sturmschaden (partielle Ausbesserungen, Umdeckungen), die Installation einer Warmwasseranlage, die Neuverlegung von Elektroleitungen im Keller und im Erdgeschoß sowie das Abbeizen von Türen und Fensterläden und die malermäßige Überarbeitung des Treppenflurs im Keller und im Erdgeschoß. Unberücksichtigt bleibt hier allerdings das behauptete Aufmauern und Verputzen der Fäkaliengrube, weil nach den nicht beanstandeten Feststellungen des Sachverständigen V. eine zeitliche Einordnung dieser Maßnahme nicht möglich ist.

d) Für den Zeitraum 1992/93 haben die Sachverständigen alternativ als notwendige Verwendung den Einbau eines neuen Heizkessels bzw. Gasherdes im Zuge der Umstellung von Stadt- auf Erdgas berücksichtigt. (...)

Ob es sich bei der Erneuerung aber tatsächlich um eine notwendige Verwendung im Sinne von § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG handelt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung, da selbst dann, wenn man - wie noch auszuführen sein wird - eine notwendige Verwendung unterstellt, zu keinem Wertermittlungsstichtag die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG erfüllt sind.

3. Unter Zugrundelegung der unter Ziffer 2 aufgeführten nachgewiesenen Nutzerinvestitionen steht nach Durchführung der weiteren Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates fest, daß unter Berücksichtigung sowohl der nachgewiesenen als auch der nicht nachgewiesenen Investitionen diese die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zu keinem der maßgeblichen Bewertungsstichtage überschritten haben. Zu diesem Ergebnis gelangt - für den Senat nachvollziehbar und überzeugend auch das - im Verhältnis zu dem Gutachten des Sachverständigen V. - für die Bekl. günstigere Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M.

a) Nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen gegenüberzustellen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerG-E, BT-Drucks. 12/5992 vom 27. Oktober 1993). Ausgangspunkt ist hiernach der Sachwert des Gebäudes ohne die Aufwendungen des Nutzers; dieser Wert ist auf der Grundlage der § 21 ff. WertV vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) zu ermitteln (§ 12 Abs. 2 S. 7 SachenRBerG). Im Gutachten des Sachverständigen M. ist dieser Gebäuderestwert ohne Nutzerinvestitionen nachvollziehbar für den Beginn der Nutzung durch die Bekl. auf Grund des Überlassungsvertrages im Jahre 1971 mit 32.400 EUR ermittelt. Die weiteren Gebäuderestwerte betragen danach 33.505 EUR am 31. Dezember 1973 (= WST 2), 46.798 EUR am 31. Dezember 1980 (= WST 3), 48.876 EUR am 31. Dezember 1986 (= WST 4) sowie 52.761 EUR am 2. Oktober 1990 (= WST 5) unter Berücksichtigung aller nachgewiesenen Investitionen gemäß Ziffer 2.

b) aa) Der Sachverständige M. hat die aufgeführten Gebäudewerte gemäß den §§ 21 bis 25 WertV im Sachwertverfahren ermittelt. Er hat dabei zunächst in einem ersten Schritt die Restnutzungsdauer des Gebäudes für den Zeitpunkt der Besichtigung am 2. März 2004 mit noch 30 Jahren angegeben; der Sachverständige ist weiter von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Diese Feststellungen werden von den Bekl. nicht in Zweifel gezogen. Die Bekl. wenden sich aber dagegen, daß ausgehend von der für das Jahr 2004 festgestellten Restnutzungsdauer der Sachverständige so zu einem fiktiven Baujahr des Hauses von 1954 gelange. Dies führe dazu, daß die Alterswertminderung zu den einzelnen Wertermittlungsstichtagen auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 63 bis 44 Jahren und damit zu niedrig errechnet werde. Tatsächlich sei das Haus bereits 1934 gebaut worden (der Sachverständige V. geht in seinem Gutachten von einer Errichtung bereits im Jahre 1932 aus), so daß eine wesentlich höhere Alterswertminderung bei der Bestimmung des Gebäuderestwertes zu den einzelnen Stichtagen habe zugrunde gelegt werden müssen.

bb) Mit diesem Einwand haben die Bekl. keinen Erfolg. Die Vorgehensweise des Sachverständigen ist auf der Grundlage der maßgeblichen §§ 21 bis 25 WertV nicht zu beanstanden. Die Bekl. machen mit ihrem Einwand im Kern geltend, die Restnutzungsdauer und damit die maßgebliche Alterswertminderung zu dem jeweiligen Stichtag lasse sich rein rechnerisch aus der ermittelten Gesamtnutzungsdauer herleiten, so daß bei einem im Jahre 1934 errichteten Haus und bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren die Restnutzungsdauer zu dem WST 2 (= 31. Dezember 1973), also nach 39 Jahren, nur noch 41 Jahre betragen habe. Die-se Art der von den Bekl. geltend gemachten Berechnung der Alterswertminderung entspricht jedoch nicht der Berechnung der Alterswertminderung im maßgeblichen Sachwertverfahren nach den §§ 21 bis 25 WertV.

Danach ist zunächst nach § 22 WertV der Herstellungswert zu ermitteln. Die von dem Sachverständigen M. insoweit ermittelten Werte (550 EUR/qm bei einer Grundfläche von 218 qm) einschließlich der Zuschläge und Korrekturfaktoren werden von den Bekl. auch nicht konkret beanstandet. Die Bekl. machen insoweit zwar geltend, in der Anlage 12.1 des Gutachtens sei für ein Gebäude der Baujahrsklasse 1925 bis 1945 lediglich ein Betrag von 490 bis 500 EUR/qm als Kosten der Brutto-Grundfläche angegeben.

Dabei übersehen sie aber, daß Grundlage der Sachwertermittlung der (Gebäudenormal-) Herstellungswert ist; dies ist der nach den am Werter-mittlungsstichtag für die Errichtung des Gebäudes aufzubringenden ge-wöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungswert) zu bemessende "technische" Ersatzbeschaffungswert (Kleiber/Simon, WertV '98, 5. Aufl. 1999, § 22 WertV Rz. 1). Der Sachverständige hat - und dies übersehen die Bekl. - ausgehend vom Neubauwert des Jahres 2000 den Herstellungswert für den jeweiligen Bewertungsstichtag unter Einbeziehung des entsprechenden Baukostenindexes ermittelt. Diese Vorgehensweise entspricht den Anforderungen der Sachwertermittlung nach den §§ 21 ff. WertV (vgl. Simon/Kleiber, a. a. O., § 22 WertV Rz. 83 ff.). Der Sachverständige hat damit mit 550 EUR/qm sogar - wegen der konkret vorhandenen Konstruktion und der Ausstattung des Hauses - einen niedrigeren Betrag/qm angesetzt, denn für ein Haus des Typs 1.01 be-tragen die Kosten der Brutto-Grundfläche/qm für das Jahr 2000 660 EUR.

Nach § 23 Abs. 1 S. 1 WertV ist dann die Wertminderung wegen Alters nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage als Vomhundertsatz des zuvor ermittelten Herstellungswertes zu bestimmen. Die Restnutzungsdauer läßt sich jedoch nicht rechnerisch allein aus der einmal festgestellten Gesamtnutzungsdauer herleiten. Dies ergibt sich ohne weiteres aus § 23 Abs. 2 WertV, wonach die Restnutzungsdauer durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert oder durch Unterlassen solcher Maßnahmen abgekürzt werden kann. Es ist im Rahmen des Sachwertverfahrens jedoch nicht zwin-gend, Baumängel und Bauschäden in die Wertminderung wegen Alters einzurechnen, diese können vielmehr auch gesondert nach § 24 WertV berücksichtigt werden. Entsprechend können weitere, von den §§ 22 bis 24 WertV noch nicht erfaßte und den Wert beeinflussende Umstände nach § 25 WertV in die Sachwertermittlung einbezogen werden.

cc) Diesen Anforderungen der §§ 21 bis 25 WertV wird das Gutachten des Sachverständigen M. einschließlich des erstellten Nachtragsgutachtens gerecht. Da - wie in allen Fällen des § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Sachen-RBerG - der herangezogene Sachverständige vor der Schwierigkeit steht, den oft Jahrzehnte zurückliegenden Gebäuderestwert eines Gebäudes er-mitteln zu müssen, ist es nicht zu beanstanden, wenn als einziger tatsäch-lich noch vorhandener Anknüpfungspunkt der aktuelle Zustand des maß-geblichen Gebäudes herangezogen wird. Der Sachverständige hat auf der Grundlage des aktuellen baulichen Zustandes die Restnutzungsdauer er-mittelt und davon ausgehend, für die jeweiligen Wertermittlungsstichtage die reine Wertminderung wegen Alters als Vomhundertsatz des er-mittelten Herstellungswertes bestimmt. Er hat in diesem Zusammenhang aber Wertminderungen, die auf einen Instandhaltungsrückstau und Baumängel zurückzuführen sind, in einem weiteren Schritt gemäß § 24 WertV gesondert berücksichtigt und damit die - scheinbare - Verlängerung der Restnutzungsdauer wieder ausgeglichen. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang überzeugend ausgeführt, er habe diese Me-thode der Ermittlung des Sachwertes deshalb gewählt, weil eine ausschließlich auf eine Restnutzungsdauer im Sinne des § 23 WertV abgestellte Wertminderung aus heutiger Sicht auch für weit zurückliegende Stichtage nicht zweifelsfrei ermittelt werden könne. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer etwa wegen unterlassener Instandhaltung könne unter anderem dazu führen, daß die Sachwertermittlung bei Gebäuden mit sehr kurzer Restnutzungsdauer verlassen werden und durch das Liquidationsverfahren nach § 20 Abs. 2 WertV ersetzt werden müsse.

dd) Entgegen der Auffassung der Bekl. sind bei der Ermittlung des nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG die baulichen Investitionen der Bekl. zutreffend berücksichtigt worden.

Im Anschluß an die Ermittlung des Herstellungswertes für den jeweiligen Be-wertungsstichtag und nach der erforderlichen Korrektur dieses Wertes aufgrund der Alterswertminderung und der Wertminderung wegen Baumängeln/Instandhaltungsrückstau hat der Sachverständige dann die Anteile der Nutzerinvestitionen, wie sie gemäß Ziffer 2 zu den einzelnen Bewertungsstichtagen zu berücksichtigen waren, auf der gleichen Grundla-ge wie die Ermittlung des Herstellungswertes prozentual an Hand von Wägungstabellen ermittelt, diese Anteile in Abzug gebracht und so den maßgeblichen Gebäuderestwert zu dem jeweiligen Stichtag ermittelt. Diese Vorgehensweise entspricht den Anforderungen des § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG an die Ermittlung des maßgeblichen Gebäuderestwertes, dem die Nutzerinvestitionen schließlich gegenüberzustellen sind.

Der weitere Einwand der Bekl. in diesem Zusammenhang, der Sachverständige habe bei den weiteren Wertermittlungsstichtagen jeweils immer im gleichen Umfang wie zum Wertermittlungsstichtag 1 einen Wertabzug für Baumängel und Instandhaltungsrückstau zugrunde legen müssen, weil Verbesserungen in diesem Bereich allein auf Nutzerinvestitionen beruhten, führt im Ergebnis nicht zu einer entsprechenden Korrektur des Gebäuderestwertes zu den weiteren Stichtagen. (...)

Der Sachverständige hat dabei - dies belegen die Anteile der nachgewiesenen Nutzerinvestitionen zu den weiteren Stichtagen - auch jeweils den Restwert der vorangegangenen Investitionen berücksichtigt. Dies ergibt sich zunächst aus der Anlage 14 des Ausgangsgutachtens, wird aber auch durch die Angaben in der Anlage 1 des Ergänzungsgutachtens bestätigt. Daraus ergibt sich etwa, daß vom Wertermittlungsstichtag 2 bis zum Wertermittlungsstichtag 3 der Anteil der Nutzerinvestitionen von 10,87 % auf 12,78 % angestiegen ist, obwohl zum Wertermittlungsstichtag 3 als nachweisbare Nutzerinvestitionen lediglich der Einbau eines Spülbeckens, die Reparatur und Überdachung der Kelleraußentreppe und Arbeiten an den Türschwellen, Fußböden und Treppenstufen zu berücksichtigen waren. Der Umstand, daß in diesem Zeitraum der Anteil der nachgewiesenen Nutzerinvestitionen gleichwohl angestiegen ist, obwohl zum 31. Dezember 1973 wesentlich umfangreichere Investitionen zu berücksichtigen waren, läßt sich nur damit erklären, daß die vorangegangenen Investitionen zum Wertermittlungsstichtag 3 mit ihrem noch vorhandenen Restwert berücksichtigt worden sind.

c) Der Sachverständige M. hat - ebenso wie der Sachverständige V. - vier bzw. fünf Stichtage gewählt, zu denen jeweils umfangreichere Baumaßnahmen der Bekl. ihren Abschluß gefunden haben. Die Wahl dieser Wertermittlungsstichtage ist sachgerecht, da jeweils zum Ende dieser Stichtage umfangreiche bauliche Maßnahmen der Bekl. ihren Abschluß gefunden haben. Den Gebäuderestwerten zu den einzelnen Stichtagen ist jeweils der Wert der Investitionen der Bekl. (nachgewiesene und nicht nachweisbare) gegenüberzustellen. Auch nachdem der Sachverständige M. sein Ausgangsgutachten in der ergänzenden Begutachtung dahingehend korrigiert hat, daß zu jedem Stichtag die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen mit ihrem vollen Anteil von 17,2 % berücksichtigt werden, übersteigt zu keinem Stichtag der Wert der baulichen Investitionen die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes ohne diese Investitionen. Der Anteil der Investitionen ist zum Wertermittlungsstichtag 5 (2. Oktober 1990) mit 47,8 % verhältnismäßig noch am höchsten. Dabei wird bei dieser Berechung zugunsten der Bekl. bereits unterstellt, daß es sich bei der Umstellung der Heizung in den Jahren 1992/93 um eine notwendige Verwendung im Sinne von § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG handelte. Soweit der Sachverständige in seiner Anlage 3 zu dem Ergänzungsgutachten insoweit zu einem Anteil von 49,9 % gelangt, beruht dies auf der Berücksichtung des Restwertes der bereits im Jahre 1971 durchgeführten Sanierung der Heizung. Da aber in den Jahren 1992/93 die Maßnahmen aus dem Jahre 1971 ersetzt worden sind, kann den Investitionen aus dem Jahre 1971 zum Stichtag 2. Oktober 1990 ein Restwert nicht mehr beigemessen werden. Letztlich kommt es hierauf aber auch nicht an, da auch bei Berücksichtigung dieses Restwertes die Investitionen die Grenze von 50 % des Gebäuderestwertes nicht überschreiten.

d) aa) Die Bekl. rügen allerdings zu Recht, daß der Sachverständige bei der Bestimmung der nicht nachweisbaren Investitionen die Vorgaben des Senates im Beschluß vom 19. August 2004 nicht hinreichend beachtet hat. Trotz des damit verbundenen Aufwandes war dem Sachverständigen in diesem Beschluß aufgegeben worden, den Gebäuderestwert des zum Ende des jeweiligen Jahres als Grundlage für den Wert der prozentualen Anteile der Pauschalen für nicht nachweisbare Investitionen heranzuziehen (so zutreffend Matthiessen, VIZ 2001, 461, 463). Demgegenüber hat der Sachverständige den Gebäuderestwert zu dem jeweiligen Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt (für diesen Weg offensichtlich Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frentz, SachenRBerG, § 12 Rz. 16). Eine Neuberechnung nach den Vorgaben des Senates war gleichwohl nicht erforderlich, weil sich auch danach ein für die Bekl. günstigeres Ergebnis nicht ergeben hätte. Bemißt man zugunsten der Bekl. den vollen Anteil der nicht nachweisbaren Investitionen von 17,2 % für alle Bewertungsstichtage nach dem Gebäuderestwert für den Stichtag 2. Oktober 1990, also den größten Gebäuderestwert, so ergibt dies einen Betrag von 10.960 EUR. Für den Wertungsstichtag 2 (31. Dezember 1973) würde sich damit der Wert der Investitionen insgesamt um 4.000 EUR auf 15.900 EUR erhöhen. Der Gebäuderestwert für diesen Bewertungsstichtag beläuft sich aber auf 16.753 EUR, so daß die Voraussetzungen für eine Berechtigung der Bekl. nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG auch in diesem Fall nicht erfüllt sind. Entsprechendes gilt für die weiteren Bewertungsstichtage.

bb) Bei der Ermittlung der nicht nachweisbaren Investitionen auf der Grundlage der Berechnungsweise des Sachverständigen M. wirkt sich darüber hinaus ein weiterer Fehler des Sachverständigen allein zugunsten der Bekl. aus, so daß sich bei richtiger Betrachtungsweise das Verhältnis der Investitionen zum halben Gebäuderestwert zu Lasten der Bekl. weiter verändern würde.

Der Sachverständige hat die nicht nachweisbaren Investitionen in der Weise berechnet, daß er von dem von ihm ermittelten Zeitwert den Wert der nachgewiesenen Investitionen in Abzug gebracht und aus dem so ermittelten Gebäuderestwert den Anteil der nicht nachweisbaren Investitionen errechnet hat. In einem weiteren Schritt hat er dann die nicht nachweisbaren Investitionen von dem zuvor ermittelten Gebäuderestwert abgezogen und dem in dieser Weise nochmals reduzierten Gebäuderestwert den Wert der baulichen Investitionen (nachgewiesene und nicht nachweisbare) gegenübergestellt. (In dem Ausgangsgutachten hatte der Sachverständige M. die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen noch aus dem alle Nutzerinvestitionen enthaltenden Sachwert errechnet; hieraus erklärt sich, daß sich im Verhältnis zum Ausgangsgutachten das Verhältnis der Nutzerinvestitionen zum hälftigen Gebäuderestwert zu Lasten der Bekl. verändert hat.)

cc) Es ist - wie mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 11. November 2004 erörtert worden ist - bereits zweifelhaft, ob der Wert der nicht nachweisbaren Investitionen in dieser Weise als Nutzerinvestition und als Abzugsposten bei der Ermittlung des Gebäuderestwertes er-mittelt wird. Ein Abzug im Rahmen der Ermittlung des Gebäuderestwertes erscheint deswegen zweifelhaft, weil die nicht nachweisbaren Investitionen dem Nutzer unabhängig vom konkreten Zustand des Gebäudes zugebilligt werden; ihnen steht nicht notwendig in diesem Umfang eine tatsächliche Wertminderung des Gebäudes gegenüber. Allerdings mag für eine Berücksichtigung im Rahmen der Ermittlung des Gebäuderestwertes der Wortlaut des Gesetzes sprechen. Nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist den baulichen Investitionen die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes ohne die baulichen Investitionen gegenüberzustellen.

Bauliche Investitionen sind aber nach § 12 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG auch die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen. Zählen danach aber die dem Nutzer vom Gesetzgeber zugebilligten Investitionspauschalen auch zu den baulichen Investitionen, so sind sie nach dem Wortlaut des Gesetzes vom Gebäudewert abzuziehen.

Aber selbst wenn man - wiederum zugunsten der Bekl. - der letztgenannten Auffassung folgt und davon ausgeht, daß in Höhe der gesetzlichen Pauschalen Abzüge vom Gebäudewert zu machen sind, weil es sich auch bei diesen Investitionen um bauliche handelt, die nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG vom Gebäudewert abzuziehen sind, so bedeutet dies in der Folge aber auch, daß die Höhe der Pauschalen bei den Nutzerinvestitionen nur nach dem so verminderten Gebäuderestwert zu berechnen ist, weil § 12 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen als Vomhundertsatz des zuvor beschriebenen Gebäuderestwertes bestimmt. Dann hätten die nicht nachweisbaren Investitionen bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 5 nur noch einen Wert von 9.075 EUR (17,2 % von 52.761 EUR). Auch für die übrigen Wertermittlungsstichtage würde sich der Wert der nicht nachweisbaren baulichen Investitionen entsprechend reduzieren. Das Verhältnis der baulichen Investitionen zum hälftigen Gebäuderestwert würde sich aber in jedem Fall weiter zuungunsten der Bekl. verschieben.

Letztlich bedarf die Rechtsfrage, in welcher Weise die nicht nachweisbaren baulichen Investitionen zu berechnen sind, keiner Entscheidung, weil schon nach der für die Bekl. günstigen Berechnungsweise des Sachverständigen, nach der die nicht nachweisbaren Investitionen lediglich aus dem um die nachweisbaren Investitionen reduzierten Sachwert ermittelt werden und sodann nochmals von diesem Sachwert abgezogen werden, die Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht gegeben sind.

e) aa) Letztlich bedarf auch die Rechtsfrage, ob die - zugunsten der Bekl. unterstellten - notwendigen Verwendungen (Umstellung der Heizung in den Jahren 1992/93) bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 2. Oktober 1990 zu berücksichtigen sind oder auf den Zeitpunkt, in dem diese Aufwendungen tatsächlich angefallen sind, ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung. Denn schon bezogen auf den Zeitpunkt 2. Oktober 1990, also bezogen auf einen Zeitpunkt, als den vorangegangenen Investitionen noch ein höherer Restwert beizumessen war, führt die Berücksichtigung dieser notwendigen Aufwendungen in ihrer nominalen Höhe nicht dazu, daß die Nutzerinvestitionen den hälftigen Gebäuderestwert übersteigen.

Davon abgesehen mag allerdings vieles dafür sprechen, daß die notwendigen Verwendungen - wie von den Bekl. geltend gemacht - bezogen auf den Stichtag 2. Oktober 1990 zu berücksichtigen sind. Die notwendigen Verwendungen sind nach § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG dem nach S. 1 Nr. 2 ermittelten Wert der baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Diese baulichen Investitionen sind aber spätestens bezogen auf den Stichtag 2. Oktober 1990 zu ermitteln (§ 12 Abs. 2 S. 4 SachenRBerG).

bb) Entgegen der Auffassung der Bekl. können die notwendigen Verwendungen nominal nicht jedem beliebigen vorherigen Wertermittlungsstichtag hinzugerechnet werden, worauf der Senat bereits mit Beschluß vom 27. Januar 2004 hingewiesen hatte. Eine Anrechnung nachgewiesener notwendiger Verwendungen in dieser Weise, die wegen der niedrigen Preise in der DDR dazu führen würde, daß in Verbindung mit den Pauschalen bereits verhältnismäßig geringfügige Verwendungen nach dem Stichtag 2. Oktober 1990 zu einer Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz führen, läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Auslegung liefe auch dem mit dieser Regelung verbundenen gesetzgeberischen Zweck zuwider. Die Vorschrift des § 12 Abs. 2 S. 5 SachenRBerG ist lediglich eine Härtefallregelung zugunsten des Nutzers im Hinblick auf Verwendungen, die dieser unter den veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen nach dem 3. Oktober 1990 vorgenommen hat, denen er sich aber aufgrund der Innehabung der Sache und eines fortbestehenden, ihn zur Instandhaltung der Sache verpflichtenden Vertrages nicht entziehen konnte (Czub, a. a. O., § 12 SachenRBerG Rz. 96). Die Berücksichtigung der notwendigen Verwendungen kann daher allein bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 2. Oktober 1990 erfolgen (so Czub, a. a. O., § 12 SachenRBerG Rz. 97; Eickmann/Bischoff, § 12 SachenRBerG Rz. 99).